Купівля квартири на вторинному ринку несе в собі певні ризики — можна зіткнутися з шахрайством продавця або ріелтора, придбати житло з обтяженням або боргами, втратити гроші при передачі другій стороні. Уникнути таких проблем можна тільки при докладної перевірки документів на квартиру і продавця, нюансів вибору житла.
Порядок покупки квартир на вторинному ринку
На вторинному ринку представлена нерухомість, що належить громадянам. Це означає, що кожна квартира може мати пристойну історію попередніх угод, приховані або зареєстровані обтяження, інші проблеми. Порядок здійснення угоди включає наступні етапи:
- визначення, коштом яких коштів буде купуватися квартира;
- визначення основних критеріїв угоди — місце розташування об'єкта, характеристики квартири та будинки, оптимальна ціна;
- пошук варіантів — самостійно, через ріелтора, через інтернет;
- перевірка юридичної чистоти угоди, благонадійності продавця і його представника, параметрів квартири;
- узгодження умов угоди з продавцем і його представником;
- підготовка письмового договору купівлі-продажу, узгодження його з банком;
- розрахунок з продавцем;
- подача документів на реєстрацію до Держреєстру;
- отримання зареєстрованого договору і виписки ДРРП, яка підтверджує перехід права власності;
- розв'язання питань про передачу ключів, виписки попередніх мешканців і звільнення квартири.
Природно, це тільки приблизний алгоритм дій, який може включати безліч додаткових етапів і стадій. На кожному етапі можуть зустрічатися підводні камені, виявити які можна тільки при ретельній перевірці документів.
Чи потрібен юрист або ріелтор
Тільки в рідкісних випадках купити квартиру на вторинному ринку можна повністю самостійно, тобто без звернення до ріелтора, юриста або іншого представника. Наскільки виправдані такі послуги? Залучаючи юриста або ріелтора до проведення операції, покупець має право розраховувати:
- на допомогу при виборі оптимального варіанту квартири;
- на перевірку документів і особистості продавця;
- на допомогу в узгодженні умов угоди, укладенні договору та іншої документації;
- на супровід при підписанні документів, передачі грошей, реєстрації в Держреєстрі.
З огляду на те, що для вибору варіантів зараз можна використовувати електронні бази даних в мережі інтернет, необхідність у послугах представника істотно знижується. Однак до перевірки юридичної чистоти угоди дійсно краще залучити досвідченого юриста, який розбирається в нюансах цивільного законодавства. Ріелтор допоможе усунути ризики при виборі безпечного варіанту розрахунків, візьме на себе підготовку договору та інших документів.
Угода про намір і завдаток
Якщо покупець зупинив свій вибір на конкретному варіанті, може знадобитися оформити угоду про наміри або про внесення завдатку. Це потрібно для того:
- щоб власник зняв свою пропозицію з продажу, не шукав інших покупців;
- щоб продовжити узгодження умов угоди по конкретному варіанту;
- щоб представити документи по угоді в банк для узгодження іпотеки.
Під внесенням завдатку немає нічого страшного, якщо ви вже визначилися з варіантом квартири. В угоді буде вказано, на яких умовах передаються гроші. Якщо передоплата вказана як завдаток, при відмові продавця від угоди гроші будуть повернуті в подвійному розмірі. Якщо ж від укладення договору відмовиться покупець, завдаток залишається у продавця.
Аванс має схожий характер, однак при відмові продавця можна вимагати повернення тільки фактично переданої суми. Якщо угода доводиться до кінця, сума завдатку або авансу враховується в остаточній вартості квартири за договором.
Фінішний етап
Перевіривши документи та погодивши варіант взаєморозрахунків, потрібно закріпити всі умови угоди в письмовому договорі. Законом не затверджений типовий зразок договору, тому можна його скласти самостійно, доручити оформлення юристу або ріелтору. Посвідчити договір у нотаріуса потрібно тільки при продажу квартири в частковій власності. В інших випадках звернення до нотаріуса є добровільним рішенням сторін.